“未来房地产政策的走向，是坚持住宅市场的去投资化和大力建设保障性住房。”昨日，住建部政策研究中心主任秦虹在本报举办的“2012世界经济展望论坛”——世界城市的资源配置和产业结构分论坛上作出如上表述。
秦虹昨日透露，未来房地产政策走向将会是坚决执行住宅市场的“去投资化”和大力建设保障性住房。据悉，目前住建部正协同有关部门研究相关政策，使房地产去投机投资化，回归到正常理性的轨道上来。
未来房地产发展仍有空间今年以来，房地产调控持续性的信号还在持续传递。从目前情况来看，限购这一措施俨然已成为房地产调控中最为有效的手段之一。秦虹表示，在这种情况下，整个行业有必要进行反思。
据统计，2010年全国房地产的销售额达到5.25万亿元，是2001年数据的10倍。
秦虹表示，高速增长主要依靠土地增值以及宽松的信贷支撑。“这种高速增长是否可以持续，这种粗放性的增长是否可以持续，目前，房地产已经失去了原有的功能，”她不无担忧地说。
虽对市场前景担忧，但秦虹同时认为，从市场层面来看，中国房地产市场仍有发展空间。如果把中国房地产市场和美国的房地产市场相比的话，最大的不同是美国的房地产市场交易以二手房交易为主。据她介绍，美国去年一共卖住房490万套，90%是二手房交易，10%是新房交易。而中国去年商品住房销售面积是9.3亿平方米，所有二手房交易面积不过2亿平方米。
两手解决保障房问题对于保障性住房建设，秦虹透露，将会从两个方面着手。她解释称，首先是托底保障，政府对社会上“一辈子都无法通过收入解决住房问题”的困难家庭，将进行托底保障住房供应。“不但要保一时，而且要保一辈子，因为他们确实没有办法靠自身能力在市场上解决住房问题。”她表示。
“其次是过渡性保障，该政策主要针对刚开始工作的年轻人，此类人群没有支付首付的购买能力，通过公共租赁住房可以为年轻人提供过渡性保障。”秦虹表示，“等三五年之后，这类人群有了稳定的工作，收入来源比较确定、有保障的时候，可以通过自身的努力，解决住房问题。”
不必为商业地产投资过热担忧房地产住宅市场“去投资化”之后，是否会带来商业地产投资过热呢？铜锣湾集团董事长陈智说，有人认为，当住宅投资市场出现萎缩状况，就意味着商业地产有大量机会。这种言论其实是一种误导。
陈智指出，商业地产跟住宅地产有很多不同之处，商业地产主要是为零售经营者提供用地，而国内零售业在一定时期内需求量是稳定的，与住宅市场的刚性需求完全不同。另外，还有很多人并不太了解商业地产的运作方式，商业地产在一定时期是受市场多方影响的，复杂性更大。
“有人担心会有很多民间资本投向商业地产领域，商业地产发展有可能会过热。”陈智表示，“可能在短期之内有这种效益的波动，但长期来看，并不存在这个问题。”
专家论道秦虹引导民间资本投向房地产市场前端本报讯 (记者冯尧)住宅房地产市场“去投资话”，意味着民间资本从房地产“撤军”，这样的话，庞大的资金流该如何疏导？住建部政策研究中心主任秦虹透露，未来会将长期投资于住宅房地产末端的民间资本引导到需求前端，将炒房、囤房引至前端形成房地产供给。
秦虹表示，中国民间收入差距非常大，所以民间资本并不是平均分摊在所有人身上，主要集中在一部分人手中。就此，政府将力推住宅市场“去投资化”，民间资本止步于住宅房地产市场，这就意味着此类资金必须去找新的投资渠道。她表示，民间资本长期以来在房地产末端投资，未来将着力引导部分需求到前端，即房地产供给端。“这就是将原来炒房、囤房的资金引导到房地产开发供给的前端。”
秦虹称，以鄂尔多斯为例，当地民间资本量大概为2200亿元，但鄂尔多斯人相对比较保守，普遍偏向于在当地投资房地产。据她介绍，鄂尔多斯每个家庭平均拥有四五套房。“事实上，北京一年新建商品房销售额不到2000亿，如果鄂尔多斯2000亿的民间资本全部都投向北京买房的话，将会把北京一年的商品房全部买光，而且完全不需要贷款。”
值得注意的是，今年8月，住建部政策研究中心曾公布了《民间资本与房地产业发展研究报告》。据该课题组测算，山西、温州、鄂尔多斯三地民间资本量分别达到约1万亿元、5200亿元、2200亿元，民间资本规模还将继续增长。
刘治彦消费服务业推动城市化社科院城市经济研究室主任刘治彦指出，2008年金融危机以来，我国投入了4万亿的资金，带动了全国10万多亿的资产投资，形成了经济的发展，但也面临了一系列问题。
从国内看，全国人均GDP现在已经是将近5000美元。5000美元是一个很有意义的节点，可以说城市化已经走完了一半的历程，全国进入了工业化与城市化综合阶段。
国家今后五年，城市化率可能会达到54%，2020年可能会达到60%，2025年在人口将近峰值14.2亿的情况下，城市化率可能接近64%。这时，人口逐渐减少，城市化率将由人口分母减少的这种方式来推进。
在这种情况下，今后的城市化更多的是一种质量的提升。而现代消费主义概念的兴起，将会促进新技术、新业态、新金融发展生活服务业。
市场消费服务业跟生产服务业属于互补的关系。以北京为例，近年来大力发展生产服务业、金融等等。但事实上，很多城市却忽略了消费服务业的发展。
从具体措施来看，要使产业发展，市场需求是根本动力。无非有三点：一是提高居民消费能力，要增加居民的收入，调整收入分配结构，特别是中低收入居民的劳动收入；二是免除消费顾虑，让居民敢于消费。建立一系列社会保障，政府现在正在做这样的事情；三是提升消费层次，让居民会消费，把钱花到一些能够提高自身今后发展能力的消费方向上，比如文化消费、教育、健康、娱乐休闲等等。
李一借鉴国际城市发展经验瑞银集团中国区主席兼总裁、瑞银证券董事长李一指出，一个国家、一个民族，乃至于包括一个家庭，要有序健康的发展，首先要有一个清晰的战略。
据李一介绍，北京市提出城市2004-2020年总体规划。
第一步是要构建现代国际城市的基本框架。
第二步是到2020年，全面做成现代化国际城市。
第三步是到2050年成为世界城市。
可以看出，这个分三步走的战略思路很清晰。
世界城市讲的是在社会、经济、文化等层面直接影响全球社会的城市，北京市政府三步曲里说到国际城市，同时也说到世界城市是国际城市的高端形态。
世界城市是全球城市网络体系中的组织节点，这是世界城市一个是很重要的一个特点，代表全球经济的成熟度。
李一认为，这些表述都不是最完整的，也不是最完美的。他认为我们应该考虑北京的路径、内涵，包括它的地位发展，应该是什么样，再细分一些。
另外一种世界城市是，资本供给型的城市。这种城市的特征是金融中心，它有金融中心的特质，但是它也具备制造业和产业，以东京这个地名形成的，它也是世界城市的一种形态。
陈智流通业支撑未来城市发展铜锣湾集团董事长陈智指出，流通业如何助力经济的增长，这是一个固定的命题。
如果有工业，没有流通业，这个产品就卖不出去。而城市本身就是“城+市”的组合，如果只有城没有市，如果没有商业、流通业，则只有城而没有市。
举个例子，如果把王府井和西单从北京去掉，这个城市马上就成为一个枯燥的城市。再从大型商业体来讲，如果将北京燕莎、东方新天地拿掉，这个城市就会变得很没品位，因为这个城市大量白领阶层的消费就会下降。
流通业跟城市建设息息相关，对一个国家的重要性也是毫无疑问。流通业既解决税源增加就业，又满足市民各种不同的多元化的需求，所以城市发展与民族零售业联系非常紧密。
陈智预计今后几年，甚至很长时间内，都是城市经济主导着中国经济，内需的拉动就有赖于这些本土的流通业发展，最终能够使得国内的品牌大量从这些流通渠道、流通平台将商品大量销售出去，既提升城市品位，又改变城市结构、拉动城市消费，一举多得。
谈到商业跟城市的关系，陈智说他想举个例子，在加拿大有一个市，这个城市不大，只有几十万人口，冬天到了零下40摄氏度以下，在夏天又零上40摄氏度以上。从天气来讲，没有旅游和度假的优势，但它至今成为了全世界旅游度假的胜地，创造了一个奇迹，就是因为这个城市开了全世界最大的购物中心，55万平方米的购物中心。
“这个购物中心里业态齐全，应有尽有，颠覆了我们对商业流通业固有的观念。”陈智表示。
刘智平城市智能化发展契机来临SK(中国)有限公司高级副总裁刘智平表示，他想引入“聪明城市”(Smart City)这个概念，从一个具体的角度，谈谈城市发展中所面临的一种趋势。
说到“聪明城市”，这是在中国最近才开始受到关注的一个概念。它首先是由智能交通、智能安全和相关领域的建设来推动的。现在已经进入到了一个初步的发展阶段。从国际上看，韩国智能城市建设，主要是把信息化用在了城市的公共服务体系中。2005年前后，中国也把IT的基础设施植入到城市管理中，比如“无线城市”、“数字城市”的概念。之后包括智能交通、智能安全，以及为环境、能源方面的服务也进入到了城市管理中。
智能城市主要包括智能交通、智能安保、新能源的利用，以及环境保护这四方面。首先，中国的智能交通的发展现在有一个特点，基本上都是由大的城市，重大的事件和政府的主导这些因素来促成的。比如北京在2008年举办奥运会，奥运会之前为了改善北京的交通，除了硬件设施的建设以外，同时也把智能交通这样一个系统在北京进一步完善。在上海、广州、深圳，在随后的世博会、亚运会、大运会的过程中，都使这些系统得到了建设、发展和完善。总体上来讲，中国智能交通无论是从一二线的大城市，或者从三四线的中等城市来讲，都将呈稳定增长趋势。
从国际上来看，美国、欧洲、日本都是以不同的概念来发展的智能城市。
例如，美国是强调安全、机动化、环境保护这种体系，强调的是安全、方便，能够平衡发展。
