编者按：在海南，许多楼盘在未取得预售许可证的情况下，以内部认购、预订、发放VIP等方式向购房者变相收取订金、预订款等性质费用现象比比皆是，严重的扰乱了市场的正常秩序，也严重损害了购房者的权益。
当前，海南楼盘违规预售的现象已成为“公开的秘密”，海南业界人士指出，这种现象是行业多年的一个潜规则，几乎多数的楼盘都存在这样前期变相的销售行为。且这种现象有愈演愈烈之势，它正在侵蚀着海南房地产行业的健康成长，已到了一个非治不可的时候。
□ 南海网记者 陈一夫 赵卉
乱象一：
无施工许可，坐地3年强行加价
案例：仙桥花园南苑
“不讲诚信的开发商，施工许可证没拿到，还涨了价格”、“施工许可证都没有，而且要交定金，我们怕了”……近日，地产海南的楼盘口碑里挤满了业主们义愤填膺的投诉帖。
业主叶先生向南海网-地产海南记者介绍，早在2009年，自己就已与仙桥花园南苑的开发商签订了一个团购协议，并交了认购订金。协议中明确：房子最低起价是 2898元/㎡，每高一层涨价50元，并且，开发商要在2009年10月30日之前进场施工建设。3年过去了，项目不仅丝毫未见动工，业主还被短信告知要签署新的补充协议。在新的补充协议中，开发商要求房子加价1600元/㎡，其中的800元/㎡作为精装修费用，如有退房，给予1000元/㎡的补偿。
对于业主们的不解与愤怒，仙桥花园南苑的开发商海南恒源房地产开发有限公司也给出了解释和解决方案。称现由于地区经济增长、物价大幅上涨、区域政策的调整、政府事业性收费及税费的增加、劳动力成本的大幅上涨等诸多原因，造成了项目的修建成本大幅上涨，因此要对这些签订了前期意向销售协议的业主在原意向价格上补交1600元/㎡的成本，并赠送价值800元/㎡的精装修。而对于不能接受提价业主，也可给予退房处理。退还原交纳的购房订金及1000元/㎡的补偿。
乱象二：
无证卖房，堂而皇之称替客户着想
案例：金18国际
陵水金18国际近海临河，地处陵水河南岸的黄金地段，北边与体育广场与体育馆相隔，周边的环境优美，生活配套一应俱全。据某房产网站上信息，该项目目前推出的特价房起价就达12000元/平，不可谓不高端。但令人遗憾的是，这家陵水的高档楼盘目前没有拿到预售许可证，但却可以堂而皇之的进行销售。
据了解，金18国际楼盘是河南某地产集团在海南的第一个项目，占地面积52亩(34759.16平米)，总建筑面积135560平米，由一栋五星级酒店和两栋酒店式公寓组成，其中酒店式公寓的建筑为85891平米。
该售楼经理告诉记者，该楼盘的预售许可证目前正在申办中，估计5月月底就可以拿到。她告诉记者，该楼盘目前不但已经接受预定，并推出48套特价房给客户购买，而且很多客户已经交纳了全款。“我们有多种灵活的付款方式，可以交全款，也可以交一半房款，等房屋预售许可证办下来再交另一半，但到那时房子已经涨价，没交纳下一半房款时说不定你就把房子卖了赚到了钱，这样不是很好吗？”售楼经理说。
乱象三：
以函代证，涂改作假冒名开发
案例：滨江佳园
冒名知名企业开发、将报建手续上“同意报建，准建弍层”改作“同意报建，准建捌层”、 以函代证违规售楼……这一切都发生在海口“滨江佳园”身上。
“我们给历史遗留办的复函，只是对历史遗留办征询函的回复，是一种公文，不能代替许可证。”5月7日下午，海口市规划局法规监督处相关负责人找出《海口市规划局关于庄建新申请办理房屋权属登记有关规划问题的复函》原件，向记者指出，这是一份发给历史遗留办的复函，是对历史遗留办征询该项目是否有报建、是否影响近段时期规划两个问题进行的作答，复函既不是出具给开发商的，开发商更不能以这份复函代替规划许可证。
目前，海口市规划局、海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室对该楼盘情况作出回应，一致指出政府部门间的往来函件绝不能代替相关许可证用作售楼。同时，海口市住房和城乡建设局也在第一时间对该项目涉嫌违规售楼一事展开调查。
据相关媒体报道，当前，“滨江佳园”144套房已售25套、预订27套，购房者以老年人居多。
乱象丛生需重治
“违规”意味着冒风险，但为何仍有不少开发商选择铤而走险？
南海网记者调查中发现，开发商面临的资金压力大是促就该现象的主要原因，敢于无证销售正是不少海南开发商资金紧张的外在表现。当前海南楼市遇冷，不少房企面临着巨大的销售压力，越提早销售就意味着能越多地蓄客，而蓄客量的多少直接关系着正式开盘时的定价及销售策略，指向意义重大；最重要的是，越早销售就能越快的实现资金回笼，以解资金紧缺的燃眉之急。
违规售房的结果对购房者存在着诸多不利。证件不全的房子不允许对外出售，购买这些违规房产并不受法律保护，购房者在购买后的权益很难得到维护。记者了解到，目前海南已有不少项目因为前期违规销售，最后导致购房者利益受损。如海口仙桥花园南苑般，开发商无证预售，最后因资金等原因导致项目长时间未动工或成烂尾的现象时有发生。
当前，海南楼盘违规预售的现象已成为“公开的秘密”，海南业界人士指出，这种现象是行业多年的一个潜规则，几乎多数的楼盘都存在这样前期变相的销售行为。且这种现象有愈演愈烈之势，它正在侵蚀着海南房地产行业的健康成长，已到了一个非治不可的时候。而作为监管主体的政府相关职能部门的监管责无旁贷，只有管理不失位，主动强势介入调查，一经发现及时查处，并加大违规成本，这样才能切实维护购房者的权益，才能维护国际旅游岛房地产的健康发展。买房是老百姓生活中的头等大事，保持良好的市场秩序需要房企的遵法守规，也需要政府职能部门的有力监管，海南违规售房乱象愈演愈烈之时，重治势在必行。(记者 陈一夫 赵卉)
