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  • “金九银十”未现 中国房价走向如何

  • 时间:2011-10-28 新闻来源: 国际在线
  • “金九银十”是中国房地产业的黄金旺季,但今年这个时候市场却十分冷清。10月18日,国家统计局公布了9月中国70个大中城市住宅销售价格数据,其中有59个城市房价涨幅同比回落,北京、上海、广州、深圳等一线城市房价出现停涨或下降,这是否意味这中国房价的拐点已至?未来楼市调控政策是否还将继续?

    今年以来,在严厉的限购、限贷、房产税等政策调控之下,中国的房地产市场表现出了逐渐低迷的态势。专家陈晟表示,部分城市的房价拐点已初现征兆。

    陈晟说:“如果我们看的是环比的话,绝大部分城市是属于停涨和微涨的状态,从同比来看,只有一个城市就是温州出现了下滑的态势,所以我觉得(房价)整体处于出现拐点前的一个周期。”

    从前三季度的情况来看,房地产市场的运行出现了一些积极的变化。首先,房地产投资仍在高位运行,但9月份增长速度有所回落。前9月,房地产的开发投资增长是32%,比前8月回落了1.2个百分点。其次,房地产投资性需求,特别是投机性需求得到遏制。前9月房地产的销售面积同比增长12.9%,比前8月回落了0.7个百分点。第三,房地产的价格出现了松动,房地产前期价格上涨的势头得到了明显遏制。专家杨红旭认为,房价已进入下行通道。

    杨红旭说:“一个方面是市场面,9月份以来,‘金九银十’基本上是没出现,很多(房地产)企业都在促销,个别项目降幅比较大,甚至引起老业主的一些不满情绪。第二,从统计数据上看,从刚刚公布的9月份70个大中城市价格指数,二手房下降的城市已经超过了上涨的城市,一手房相比于8月份涨幅接近零,基本上涨不动了,所以我们可以大致判断价格已经开始下行了。”

    “金九”褪去光环,9月70个大中城市中,价格环比下降的城市有17个,持平的城市有29个。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.3%。更为关键的是,作为国内楼市风向标的北京、上海、深圳、广州等一线城市的房价环比再次全面持平停涨,这已经是四大一线城市连续第三个月处于环比停涨的状态。杨红旭表示,多重因素造成市场持续低迷。

    杨红旭说:“这个因素是非常复杂的,是多元的,并不是单一因素。楼市调控政策紧缩是很重要的一个因素。目前来看,很多开放商的供应面积偏大,(按规定)很多楼盘必须要开盘去销售也是一个原因。包括整个信贷比较紧缩,开发商比较缺钱也是一个因素,等等。诸多因素共同决定了这样一次调整。”

    业内人士分析,最严厉的楼市调控政策出台一年以来,限购、限贷、房产税、保障性住房、监督问责等政策在楼市调控中发挥了积极作用,楼市成交量急剧下降,房价过快上涨势头得到遏制,中国指数研究院副院长陈晟认为,相关政策定位精准,行之有效,短期之内不会松动。

    陈晟说:“我觉得相关的国家调控的政策措施是非常准确的,可以从效果看出来,至少这里面的限购、限贷、包括首付利率的提高,对整个市场产生了比较大的影响,现有的调控措施在年底之前不会有松动的可能性。”

    以北京为例,在“银十”中上旬,北京二手住宅成交均价跌破每平方米2.2万元大关,与9月同期相比下跌了4.6%,与去年同期相比也下跌了2.4%。由于2009年的快速上涨,通州成了本轮调控中北京楼市公认的最先降价、降价幅度也最大的区域。目前通州的在售楼盘均价在1.6万元/平方米左右,最低已经降到1.4万/平方米,此售价基本回到了2009年涨价之前的水平。业内人士分析,二手房一般集中在北京五环以内的核心区,这说明降价潮已经从远郊区向核心区蔓延。杨红旭说,开发商与购房者的僵持正被打破,“以价换量”将成常态。

    杨红旭说:“现在僵持已经处于被打破这样一个阶段,这个打破是以开发企业做出退让为特征的,表现在降价促销的范围和幅度进一步扩大,我认为降价之后还是会引起一些需求释放的,因为毕竟有很多刚性需求,这种需求还是愿意去买房子的。”

    “金九”不再,留给“银十”的是紧缩下脆弱的资金链,屡创新高的商品房存量,以及乏力缩水的成交量。中国指数研究院副院长陈晟表示,对于开发商来说一味降价并未万全之策,应结合自身特点,制定差异化策略。

    陈晟说:“品牌的房企现在在积极研究价格策略和营销策略,我觉得这个时候需要给能够买房的购房者足够的剩余价值(利润)空间,才能使得特刚性需求入市,但是对于一些小型开发商来说,降价也是无效的,现在可能大家更担心他们的资金链会不会出问题。”

    尽管一线城市房价全面停涨趋降,但长沙、洛阳、昆明、西安等二、三线城市则纷纷领涨。中国指数研究院副院长陈晟认为,二、三线城市楼市不断升温,从一个侧面反映出居民房价上涨预期仍然强烈,调控政策仍需从严。

    陈晟说:“我们要提醒大家注意一个数据,就是九月份的全国的(住宅)成交数据,是1.14亿平方米,去年是1.04亿平方米,比去年同期还多增加了1千万平方米,所以只能说一线城市,我们所希望调控的城市成交量下滑比较厉害,但是三线城市的表现还是不错的,甚至还是出现了全国同比增长的状态。”

    杨红旭分析,受宏观政策影响,未来一段时间全国房价有望以震荡分化的方式小幅调整,全面大幅降价的可能性不大。

    杨红旭说:“按照目前这个形势,因为宏观政策,包括楼市调控政策依然是保持紧缩态势,企业的资金继续吃紧,所以接下来,尤其是第四季度和明年第一季度价格会以下跌为主,但是跌幅不会很大,维持一种降温调整态势是一个大势所趋。” (记者 夏航)

    (国际在线)

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